カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/06/09 00:00
【不正形地の査定はどのように行うの？】
Aさん自分が持っている戸建てを売却しようと思っていますが、少し形が変わっているんです。
接している道路から細い敷地があり、家が建っている土地なので、
土地価格は高くないと聞いたのですが、本当ですか？
不動産売却プロいわゆる旗竿地ですね。
旗のような形の土地なので、この様に呼ばれています。
価格が高くないと言う点については一般的には、その様に言われています。
Aさんどの様な査定方法があるのでしょうか？
不動産売却プロ通常土地の査定価格は、取引事例比較法で計算します。
取引事例比較法とは、売却する不動産と条件の近い不動産の
過去の成約事例をいくつか選んで、平均坪単価を算出し、
算出された単価に売却する不動産の広さをかけて計算する方法です。
同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、
旗竿地は特殊なので条件が近い事例はそれほど多くありません。
他に、旗竿地の場合には、路線価を使って計算します。
Aさん路線価ですか。
不動産売却プロ路線価とは、国税庁が毎年7月から8月に公表する
その年の1月1日時点における主要な道路に面した
1平米あたりの土地価格を公表するもので、
相続税や贈与税を計算するときに活用されます。
Aさん国税庁ですか・・・
不動産売却プロ
あまり馴染みが無いかもしれませんね。
路線価は国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定され、
その公示価格を1.1から2倍したものが実勢価格の目安とされています。
つまり路線価を1.3から1.5倍にすればおおよその相場価格がわかります。
Aさん路線価で土地面積をかければ査定金額がわかるということでしょうか？
不動産売却プロ土地の評価は奥行きの長さによって影響します。
奥行きが極端に短い場合や長い場合は、
一般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。
そのため路線価を計算する時には、奥行き価格補正率を掛け算しないといけません。
Aさん奥行き価格補正率とは何でしょうか？
不動産売却プロ奥行き価格補正率とは、その宅地から奥行距離に応じて、
奥行き価格補正率表に定められている補正率です。
正確な表現で言うと、道路からの奥行きの長さに応じて、
路線価を調整する為の補正率です。
Aさん奥行き価格補正率を使ってどの様に計算するのですか？
不動産売却プロ1平米あたりの路線価格＝路線価×奥行価格補正率で計算します。
Aさんこれで査定金額が出ますね。
不動産売却プロこれは路線価での計算方法ですが、
旗竿地の場合間口が狭小な宅地などや不整形地の計算をしなくてはいけません。
Aさん
２つの違いを教えてください。
不動産売却プロ間口が狭小な宅地などは、1平米あたりの路線価格に
間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して計算します。
間口狭小補正率は、間口の狭い土地の票価額を減額する補正率です。
奥行長大補正率とは、間口の割に奥行きや
長い土地の相続税評価額を減額する事を言います。
どちらも旗竿地の様な特徴のある土地に対して補正を行うために
地区や距離によって数値化されています。
Aさん不整形地の計算を教えてください。
不動産売却プロ不整形地は、1平米あたりの路線価格に不整形地補正率を掛け算して計算します。
不整形地補正率は、崖地割合で定められます。
崖地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の土地、
想定整形地を想定した場合、想定整形地のうち不整形地以外の土地を言います。
また、不整形地補正率の適用については、
不整形地補正率×間口狭小補正率と奥行長大補正率のいずれか有利な方で、計算します。
Aさん不整形地の場合も、路線価格に対して補正率を掛けて調整を図るのですね。
うちの土地の場合は、どうでしょうか？
不動産売却プロ
一概には言えませんが、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところです。
Aさんその金額で、売却出来ますか？
不動産売却プロ
残念ながら、この方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。
ここから過去に売れた旗竿地と比較し、
現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まっていきます。
詳しくは、地元に密着した不動産会社に尋ねて頂くと、
近隣事例も熟知しているので、正確な査定金額が出るかと思います。
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