「2024年05月」の記事一覧（21件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/31 10:28
【月極駐車場の売却は居住用賃貸物件の売却とどんな違いがあるの？解説します！】
Aさん月極の青空駐車場を所有していますが、売却することは可能ですか？
不動産売却プロはい、もちろん売却することは可能です。
Aさんその際は、駐車場の賃貸契約はどうすればよいですか？
不動産売却プロ購入される方が、購入後にそのまま貸駐車場として継続利用される事があります。
売却開始の際は、賃貸契約はそのままで良いと思います。
Aさん買いたい方が、建物を建築予定の場合だとどうなりますか？
不動産売却プロその場合は、売主と買主のどちらの責任で賃貸契約を解約するのかが重要です。
Aさん一般的にはどちらで解約することが多いですか？
不動産売却プロケースバイケースなので、売買契約締結前に、
お互いが協議して決めることとなります。
Aさん借家の契約解除は色々大変ですよね？駐車場も同じですか？
不動産売却プロ借家の場合は、貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます。
貸主が使用する理由だけでなく、立ち退き料なども必要となることが多いです。
これは借地借家法の規定によるものです。
Aさん同じような事が必要なんですか？
不動産売却プロ駐車場の場合は、借地借家法の適用はないため正当事由は必要とはなりません。
Aさん立ち退き料も必要ないんですね。
不動産売却プロ契約書に記載が無ければ必要ありません。
Aさんどれくらい前には言うのが良いのでしょうか？
不動産売却プロまずは契約書をご確認ください。
契約書に記載してある期日までに解約の意向を先方に伝えなくてはなりません。
Aさん契約書に取り決めの記載がなかったらどうすればよいでしょうか？
不動産売却プロ法的な規定はありません。
ただ、借りている方も、次の駐車場を探す為には時間が必要ですので、
１・2か月前にはお知らせする方が良いと思います。
Aさんわかりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/30 13:18
【新築購入後、未入居なのに転勤の辞令。どうすればよいの？解説します！】
Aさん新築マンションを購入し、後は引越しをする予定だったのですが、
急遽、転勤が決まってしまい、住むことが出来なくなりました。
不動産売却プロそれは残念ですね。しかし、実際に新築マンションを購入した後、
会社から転勤の辞令が出て悩まれるケースってよくあります。
Aさんそうですか。よくあるのですね。
できる限り損をしたくないのですが、
売却や賃貸など、どの様な方法がありますか？
不動産売却プロいくつかあります。最も一般的なのが、賃貸に出すことです。
Aさんでも賃貸で貸してしまうと、
自分たちが転勤から戻った際に住めなくなりますよね？
その時には賃借人に明け渡しを求めることはできるのでしょうか？
不動産売却プロたしかに、普通賃貸借契約を締結する場合、借主が退去しない限り、
基本的には貸主は賃貸借契約を更新しなければなりません。
つまり、貸主が転勤先から戻ってきた場合、
基本的には現賃借人を追い出して、住むことは出来ないです。
Aさんそうなのですね。じゃあ、やっぱり賃貸に出すのはリスクがありますね。
何か良い方法はありますか？
不動産売却プロその場合、「定期借家契約」と言って、期間を定めて貸出をすることは可能です。
定期借家契約の場合、期間が定められている契約方法なので、
その定められた期間が来たら、賃借人は物件を明け渡ししなければなりません。
Aさん定期借家契約の場合、更新はできますか？
不動産売却プロ定期借家契約に更新はありませんので、再契約という形で、
賃貸借の期間を延長することは可能です。
Aさんなるほど、そんな方法があるのですね。
ただ、海外に転勤となってしまい、管理するのも難しいため、
売却も視野に検討したいのですが。
不動産売却プロその場合、新築・未入居となりますね。
新築・未入居であると、その新築マンションを買いそびれてしまった方もおられるので、
比較的早く売却が出来るケースもありますね。
Aさん早く売却できる可能性もあるのですね！少しほっとしました。
早く売れるのは嬉しいですが、未入居なので購入時の金額で売却は出来ますか？
不動産売却プロ不動産の相場は近隣の市況に左右されますので、まずは担当者にご相談頂くのがよろしいですね。
ただ、新築・未入居のため、価格も購入時と同等かそれ以上で販売できる可能性もあると思います。
Aさん賃貸・売買両方とも検討出来るのですね。
選択肢があって良いのですが、他に注意することって何かありますか？
不動産売却プロ新築マンションの購入時に「住宅ローン控除」について話があったかと思いますが、
住宅ローン控除の要件の一つに「住宅の取得日から6ヶ月以内に入居し、
各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」がありますので、
売却は勿論のこと、賃貸で貸出をされても住民票が転勤先にある場合、
住宅ローン控除は受けられませんので、注意が必要ですね。
Aさん実際には、売買と賃貸はどちらが賢い選択になりますか？
不動産売却プロケースバイケースですが、転勤から戻る時期が決まっていたり、
購入されたマンションに思い入れがある場合には、
賃貸で貸出をした方が良いと思います。
Aさんそうですよね、せっかく購入したマンションなので、
所有したいと思いますが、売却した方が良い場合はありますか？
不動産売却プロ賃貸の理由とは逆で、転勤から戻る時期が決まっていなかったり、
空室のリスクを懸念される場合は、売却をおすすめします。
Aさん空室のリスクってなんですか？
不動産売却プロ新築マンション購入者の多くは、住宅ローンを組んで購入します。
その場合、貸出されたマンションの居住者が転居してしまった場合、
賃料を住宅ローンに充てることは出来ませんので、
最悪、転勤先の賃料と、所有不動産の住宅ローンとダブルで支払うこともあります。
Aさんダブルでの支払いはきついですね。
不動産売却プロどの様な方法が良いのか、地域に根差した不動産のプロにご相談頂ければ、
お客様に最適な方法をご提案できると思いますので、
お一人で悩まれるのではなく、まずはご相談頂くことが第一歩かと思います。
Aさんそうですね。賃貸か売買か、自分では分からないことも多いので、
まずは相談してみたいと思います。
不動産売却プロその方がよいですね！
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/29 16:11
【ホームステージングを活用した売却は効果があるの？解説します！】
Aさん知人から、不動産を売却する際には
「ホームステージング」を薦められたのですが、どういったものなんですか？
不動産売却プロ元々はアメリカで広まった手法です。空室の物件内では家具や小物類を入れ、
居住中の物件内では片付けなどをしながら、居住空間を演出することです。
Aさんリフォームとは、何が違うのでしょうか？
不動産売却プロリフォームは、壁紙や建具などを変えるところから始まります。
リフォームはお肌そのものを整えること。
ホームステージングはお化粧をするといったところでしょうか。
Aさんそうなんですね。日本での「ホームステージング」状況はどうですか？
不動産売却プロ日本では最近多くの不動産会社が取り入れ始めています。
結果、中古不動産流通の促進に繋がっていますね。
Aさんホームステージングを行うと、どんな効果があるのでしょうか？
不動産売却プロそうですね。中古不動産をご案内する際には、
何もない部屋よりも、家具や小物をレイアウトしてご案内すると、
お客様も住むイメージが出来て、購入に繋がりやすい効果がありますね。
Aさんなるほど。たしかに、家具があると住むイメージが湧きますね。
空き家の場合には家具や小物を置くのは分かりますが、
居住中の場合はどうでしょうか？
不動産売却プロ居住中の場合でも、ホームステージングは出来ます。
居住中の場合には既に生活されている家具や家電がありますので、
その他で出来る部分を行います。
Aさんその他で出来ることって何がありますか？
不動産売却プロすぐできることは、整理整頓をすることや、お部屋をきれいにすることです。
散らかった状態で購入希望者に見学されても、購入意欲は上がりませんよね。
Aさんよくわかりました！
ホームステージングを活用しながら、売却を進めていきたいと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/28 17:04
【再建築不可の物件でも売却できるの？解説します！】
Aさん再建築不可物件とはなんですか？
不動産売却プロ再建築不可とは、その名前の通り現在ある建物を取り壊してしまうと、
再度建築することが出来ない物件のことをいいます。
Aさんそれでは、建て替えが出来る土地の条件とは何なのですか？
不動産売却プロ原則は、建築基準法上の道路に間口が２ｍ以上接している土地である事です。
ただし、共同住宅の場合は間口が4m以上必要であったり、
旗竿地の場合は路地状部分の長さにより、間口が３ｍ以上必要だったりします。
Aさんでも、現在建物は建っているのですが？
不動産売却プロ建築基準法は1950年に定められた法律ですので、それ以前の建物があります。
また、それ以降の建物でも、
建築計画時の申請を建築可能な道路や建物であるかのように、
実際とは異なる形状として申請を行っているケースが多くあります。
一見、道路ではあるものの、
建築基準法上は道路と判定されていない事もあります。
道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。
Aさん再建築不可物件と言っても、様々なケースがあるんですね。
再建築不可物件は売却することはできますか？
不動産売却プロはい、売却することは可能です。
Aさん売却の際に何か影響がありますか？
不動産売却プロ基本、再建築することが出来ないので、購入者が限定されてしまいます。
また、住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。
Aさんかなり限定されてしまうんですね。
不動産売却プロただ、リフォームをする事は可能です。
自身で居住する以外に、収益物件として購入する方も多いです。
また、建築基準法上の道路に接していなくても、
建築基準法43条2項の例外規定が適用され、再建築が可能となる例外もあります。
まずは詳細を知る為にも、
売却に長けている不動産会社にご相談されることをお勧めします。
Aさん分かりました、ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/27 21:04
【収益物件の売却は通常と異なるの？解説します！】
Aさん
賃貸に出しているマンションを売却しようとする場合、
居住用の不動産との違いはありますか？
不動産売却プロ
賃貸で貸している不動産は収益物件としての売却となりますので、
買主は投資を目的として買うことになります。
ですので、利回りを考えて取引されます。
Aさん
ということは査定の方法も違うのですか？
不動産売却プロ
そうですね。収益物件ですと収益還元法という手法で査定されます。
居住用の場合は近隣の事例や建物の価値で査定金額が決められますが、
収益物件は家賃収入に対する利回りで金額を算出します。
Aさん
そうなのですね。売却するときに押さえておきたいポイントはありますか？
不動産売却プロ
特に押さえていただきたいことは2つあります。
1つ目は依頼する不動産会社の選び方です。
居住用と投資用の不動産では取り扱い方が変わってきます。
マンションの1部屋を賃貸に出している場合でしたら大きな差はありませんが、
一棟マンションやビル等になってくると専門知識も異なります。
Aさん
2つ目は何ですか？
不動産売却プロ
売却されるタイミングです。
投資用の不動産は建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費に計上できるので、
所得税などの税金対策になります。
また、ローンの支払額のうち元金返済分は経費にすることができず、
利息分のみが経費として計上できます。
Aさん
減価償却費とローンの利息分は経費に計上できるのですね。
不動産売却プロ
そうです。ローンの支払額は一定の場合でも、その内訳は
最初のうちは利息分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。
そして元金分の金額が減価償却費を上回ったとき、節税効果も薄れますので、
売却のタイミングとしては良いと思われます。
Aさん
なるほど。いくらで売れるかばかり気にしていましたが、そういう知識も必要ですね。
不動産売却プロ
そうですね。
そういった知識を持った営業マンのいる会社に依頼されると良いかと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/26 14:12
【心理的瑕疵物件って売却できるの？解説します！】Aさん
心理的瑕疵って何ですか？不動産売却プロ
はい。例えば自殺や殺人のあった不動産や、近くに墓地があったりというケースで、
人が心理的に抵抗を感じるような欠点があることを総じて心理的瑕疵と言います。
Aさん
え、そんな物件って売れるんですか？不動産売却プロ
はい、そういった物件でも実際、取引はされています。
Aさん
でも、当然普通の物件よりは安いんですよね？不動産売却プロ
そうですね。相場よりは低い価格での成約になるケースが多いです。
Aさん
たしかに新居を買おうと思った時に、抵抗を感じる人も多そうですね。不動産売却プロ
不動産の価格は周辺の相場に加え、どれだけ多くの需要がありそうかも価格に影響されます。
Aさん
心理的瑕疵物件は当然需要が低いですよね。不動産売却プロ
そうです。なので、心理的瑕疵物件の売却は相場より安くなりやすいのです。
Aさん
それでは、もし心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、何か気を付けることはありますか？不動産売却プロ
はい。必ずしていただきたいことは、買主様への告知です。
何も知らずに買主様がその不動産に引越され、
後で近所の方などから心理的瑕疵に該当するようなことを知らされた場合、
トラブルになるケースもあります。Aさん
なるほど、どのタイミングで告知すれば良いですか？不動産売却プロ
まずは、不動産会社と媒介契約を結ばれる際にお伝えください。
そして、買主に対しては売買契約を締結するまでに告知しなければなりません。
口頭だけでは後でトラブルになるリスクがありますので、
物件状況報告書にも記載していただくことになります。
Aさん
不動産会社と媒介契約を結ぶ際に告知するということは、
「自殺があった不動産」として販売されることになるのですか？不動産売却プロ
そこまではっきりとは明記しません。
物件資料等に「告知事項あり」と記載して販売活動をすることになります。
Aさん
そうなんですね。
価値が下がるという話がありましたが、実際にはどれくらい下がってしまうのですか？不動産売却プロ
心理的瑕疵の内容にもよりますが、
例えば近くにお墓があると言ってもどれくらい気になるのかにも影響されますので、
一概にはお伝えにくいのですが、１～２割程ですかね。
建物内で亡くなった方がいる場合も、それが自殺か他殺かによっても変わります。
他殺の場合ですと相場の半値以下と思っていただいた方が良いかと思います。
Aさん
けっこう影響あるのですね。不動産売却プロ
残念ですが実際のところそうなんです。
先ほどお伝えした通り、需要の多さも価格に影響されますので、
自殺や殺人があった場合では、個人の方ではなかなか買い手がなく、
不動産会社が買い取るケースが多いです。Aさん
たしかに気にする方も多そうですよね。不動産売却プロ
気にしない方もいらっしゃいます。
以前担当させていただいたお客様で、お墓の真横の不動産を買われた方は、
「お墓だから高い建物も建たないだろうし日当たりも良くて安く買えるなら良い」
とおっしゃっていました。
Aさん
なるほど。そういう考え方もありますね。不動産売却プロ
心理的瑕疵物件に該当するからと言ってあきらめずに、
一度ご相談いただくことをおすすめします。
それぞれの状況に合わせて提案してくれると思います。
Aさん
そうですね。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/25 15:24
【所有期間によって譲渡所得税率は違うの？解説します！】
Aさん不動産を売却した時に税金がかかるんですよね？
不動産売却プロ「譲渡所得税」というものが課税されます。
Aさん不動産を所有していた期間によって税率が変わると聞いたことがあるのですが？
不動産売却プロ譲渡所得には「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の3つが課税されますが、
所有期間によって「所得税」と「住民税」の税率が変わります。
Aさん所有期間はどのように決まるのですか？
不動産売却プロ不動産を譲渡した年の1月1日の時点で、
所有期間が5年以下か超えているかによって変わってきます。
5年以下の場合には「短期譲渡所得」、
5年を超える場合には「長期譲渡所得」となります。
Aさん短期と長期があるんですね。それぞれについて教えてください。
不動産売却プロまず「短期譲渡所得」ですが、
譲渡所得に対して「所得税」は３０％、「住民税」は９％となります。
Aさんでは、長期はどうですか？
不動産売却プロ「長期譲渡所得」では、
譲渡所得に対して「所得税」が１５％、「住民税」が５％となります。
Aさんそんなに税率が違うんですね!?
不動産売却プロそうなんです。ちなみに、「復興特別所得税」はどちらも2.1%ですが、
これは所得税の額に対して課税されます。
分かりやすく合計すると、短期は３９．６３％、長期は２０．３１５％となります。
Aさん倍くらい変わってくるんですね。
不動産売却プロそうですね。ただし、所有期間の判定は単純ではありませんので注意が必要です。
Aさんでは、所有を開始した日ですが、契約日を基準とするのでしょうか？
それとも引渡し日を基準とするのでしょうか？
どちらを基準に判断すればよいのでしょうか？
不動産売却プロまず所有を開始した日を取得日といいますが、
取得日は新築か中古かによって違ってきます。
Aさん新築と中古で違うのですね！
不動産売却プロ新築の場合は引き渡し日を取得日として計算します。
中古の場合は契約日を取得日として良いことになっています。
Aさん所有期間の終わりはいつになるのですか？
不動産売却プロ所有期間の終わりを譲渡日と言い、新築・中古ともに引渡し日が基準となります。
ただし、先ほどもお話しましたが、５年経過したかの判定は、
譲渡した年の１月１日時点で５年を肥えているかどうかを判定基準とします。
Aさんということは、実際には５年を超えて所有しているのに、
税法上では長期譲渡所得と認めてもらえないケースがあるのですか？
不動産売却プロはい、そうですね。
６年所有していれば全く問題ありませんが所有期間が５年数カ月の場合、
税法上は長期譲渡所得と認められないケースがあるので注意が必要です。
Aさんちなみに、相続した場合には所有期間はどうなるのですか？
不動産売却プロ相続された場合には、被相続人の取得した日を引き継いで所有期間を考えます。
Aさんよくわかりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/24 11:33
【市街化調整区域の不動産売却は難しい？解説します！】
Aさん市街化調整区域内の不動産を売却する場合、
市街化区域内の場合と何か違うのですか？
不動産売却プロ不動産はその土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、
原則として建物を建てることができませんので、売却が難しい場合が多くなります。
Aさん建物が建てられないんですか？
私の実家は市街化調整区域内にあるのですが・・・
不動産売却プロそのようなケースもよくあり、行政から開発許可や建築確認を取って建物を建築、
あるいは市街化区域と市街化調整区域の線引き前から
建物を建て替えられたのだと思います。
既に建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。
Aさんそうなんですね。何か注意点はありますか？
不動産売却プロまずはその建物が合法的に建築確認を取得している建物かどうかがポイントです。
しっかりと建築確認を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も、
同じ規模で同じ用途の建物であれば再建築することができます。
ただし、建築できる人が限定される場合もありますので注意が必要です。
例えば、農家住宅はその地域で農業を営む人だけに認められたもので、
一般住宅として再建築はできません。
Aさんもし建物がなくて、土地だけの場合はどうなるんですか？
不動産売却プロその場合、家を建てることを目的とした方への売却のハードルは上がります。
地域によっては、家の敷地同士の間隔が50m以内に50戸以上連続している場合、
建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。
Aさんその他に違いはありますか？
不動産売却プロ不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。
市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、
原則として調整区域では都市計画税がかからず、
税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。
Aさんメリットもあるんですね。
不動産売却プロそうですね。
建物がある場合と土地だけの場合でも違いがありますし、
その地域でどのような条例が定められているかによっても違います。
またどのような方に向けて販売をするかによって
メリットの打ち出し方も変わってきますので、
お気軽にご相談いただければと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/22 13:39
【相続登記が義務化されるの？解説します！】
Aさん相続登記が義務化されると聞いたのですが？
不動産売却プロ2021年4月に相続登記を義務とする不動産登記法の改正が国会で可決成立しました。
Aさんどうして相続登記は義務化になるのですか？
不動産売却プロ所有者不明土地問題の解決を目的として、義務化されることになります。
Aさん所有者不明土地問題ですか？
不動産売却プロ所有者が不明であったり、所有者は判明しているものの所在が分からなかったり、
連絡がつかない土地のことです。
不法投棄などで近隣問題となったり、復旧復興事業が進められない等の問題が起きています。
Aさんどのような法律となるのですか？
不動産売却プロ不動産を取得した相続人に対し、
「その取得を知った日から3年以内に所有権の移転登記を申請しなければならない」
と義務付けがされました。
Aさんもしそれまでに登記申請をしなければどうなるのですか？
不動産売却プロ正当な理由がなくその申請を怠ったときは10万円以下の過料が課せられます。
Aさんもう施行されているのですか？
不動産売却プロまだ施行はされていません。2024年4月28日までには施行されると思われます。
Aさんでは、施行されるまでの相続は登記義務がないのですか？
不動産売却プロ相続の発生が施行の前後に拘わらず適用されます。
Aさん施行前の相続でも登記義務があるんですね。
不動産売却プロですので、現時点で相続人となっていて名義変更登記が未了の方も、
法律が施行されたら相続登記が必要です。
未了のままですと、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。
Aさんそれは気を付けないといけませんね。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/21 20:13
【どんなことが告知の対象になるの？解説します！】
Aさん不動産の広告で物件情報の中に、
告知事項ありと記載されているものがあるのですが、どのような内容なのですか？
不動産売却プロまず、宅建業法では、不動産を買おうとしている人に対して、
購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる内容は
購入者に伝えないといけないという決まりがあり、これを告知義務と言っています。
Aさんつまり、告知事項ありと記載されている場合は、
購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあるということですね。
不動産売却プロはい、そうです。
Aさん具体的にはどんなケースがありますか？
不動産売却プロ対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いですね。
Aさん家の中で亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね？
不動産売却プロたしかにわからないことがほとんどです。
ただし、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性もありますし、
査定価格にも大きく影響しますので、査定を依頼される際にお伝えいただきたいです。
Aさん亡くなった理由が何であっても伝える必要があるのですか？
不動産売却プロこれまでは宅建業法で具体的なルールがなかったのですが、
2021年10月8日に国土交通省から、宅建業者が告知すべき基準を定めた
「人の死の告知に関するガイドライン」というものが発表されました。
その中では告知をしなくても良いケースとして、
売却する場合は２つのケースの記載があります。
一つ目は対象の不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死亡の場合。
二つ目は対象不動産の隣接住戸や、
マンションなどの集合住宅の普段は使わない共用部分での死亡の場合です。
Aさん賃貸の場合は？
不動産売却プロ賃貸に出される場合は、この2つに加えて、死亡から3年が経過した場合も加わります。
Aさん自然死であれば伝える必要はないのですね。
不動産売却プロ原則ではそうなのですが、普段使わない共用部分での死亡の場合も含めて、
事件性や社会への影響が高い場合や、
買主や借主から質問があった場合はお伝えいただきたいです。
Aさん亡くなった場合以外ではどのようなことが告知義務に該当するのでしょうか？
不動産売却プロ買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、
具体的には近所にお墓やごみ集積所がある場合等、いわゆる嫌悪施設がある場合です。
このような場合は、物件資料等に「告知事項あり」と記載せず、
「近隣に墓地あり」というように直接的な表現で記載して
販売活動が行われることもあります。
Aさんということは売主のするべきことは、不動産を買おうとする人の気持ちになって、
その判断に影響がありそうなことがあれば、
査定のタイミングで不動産会社の方にお伝えした方が良いということですね。
不動産売却プロそうですね。嫌悪施設については不動産会社の方でも確認することができますので、
特に亡くなった方がいる場合には査定の段階で担当者にお伝えいただきたいですね。
Aさんわかりました。ありがとうございました。
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