「2023年12月」の記事一覧（18件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/12/27 13:23
【相続不動産ってどう評価するの？解説します！】
Aさん
相続財産の額を算出する際、
不動産の価格はどのように計算するでしょうか？
不動産売却プロ
建物の場合は簡単で、
毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。
固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。
問題なのは土地の価格です。
土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じではありません。
Aさん
評価額と違うのでしょうか？不動産売却プロ
同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。
まず、相続する土地が路線価地域にあるのか、
倍率地域にあるのかによって計算方法が変わるのです。
Aさん
路線価というのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？不動産売却プロ
倍率地域とは簡単に言うと路線価のついていないエリアの事になります。
Aさん
路線価がついていないエリアというのがあるのですね？不動産売却プロ
そうです。Aさん
では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？不動産売却プロ
まず路線価についてですが、
その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。
この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。
Aさん
あらかじめ時価の変動についても想定してあるということですね。
それでは実際の計算方法を教えて下さい。不動産売却プロ
まずは国税庁のHPにある路線価図を開いていただき、
相続される土地の前面道路に記載してある数字を確認して下さい。
例えば、150Fと記載してあれば
その土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。
路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、
ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。Aさん
数字の後ろについているFというアルファベットは何ですか？不動産売却プロ
それは借地権割合を示す記号になりますので、
この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。Aさん
路線価を確認したら次に何をすればよいですか？不動産売却プロ
次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。
地積と記載してる欄にある数字が土地の面積です。
その面積と路線価を掛けてください。
例えば、先ほどの例で示した土地が１００㎡だった場合、
150,000円×100㎡で15,000,000円となります。
Aさん
以外に簡単ですね。不動産売却プロ
これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。
先ほど計算した価格から、
この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。
Aさん
税理士さんに相談すれば良いのですか？不動産売却プロ
いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって不動産のプロではありません。
ですので、路線価に面積をかけた価格を
そのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。
Aさん
調整をしていないと言うことですか？
それでは使い勝手が悪い土地の場合、
多く相続税を払っていることになりませんか？不動産売却プロ
そういうことになります。
ですので、多くの土地を相続する場合には、
土地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めします。
Aさん
次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？不動産売却プロ
まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、
評価倍率表の『一般の土地』を開きます。
そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、
対象地の宅地の倍率を確認して下さい。Aさん
倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？不動産売却プロ
倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、
土地の相続税評価額が算出できます。
Aさん
良く分かりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/12/26 23:17
【遺言書には何種類かあるのですか？解説します！】
Aさん
自筆証書遺言とは何でしょうか？不動産売却プロ
簡単に申し上げると、遺言書の
①全文 ②日付 ③氏名
を全て直筆で記載し、押印したものを自筆証書遺言と言います。
Aさん
印鑑は実印でないといけないのでしょうか？不動産売却プロ
印鑑は署名と同じ名前のものであれば、実印でなくても大丈夫です。
Aさん
相続財産が沢山ある人は全部直筆で記載するのは大変ですね。不動産売却プロ
そうですね、特に土地などは住所ではなく
地番で所在地を記載しなければならなかったり、
一体の土地でも公図で確認すると、
2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、
プリントアウトしたものに署名、捺印をすれば有効となると、
2019年１月13日に相続法が改正されました。
Aさん
それだと作成はかなり楽になりますね。
自筆証書遺言のメリットとはなんでしょうか？不動産売却プロ
自分一人で手軽に書けるということと、
費用がかからないということが一番大きなメリットです。
また、気軽に何度でも書き直せたり、
遺言書の存在を秘密に出来るということもメリットだと思います。
Aさん
逆にデメリットはなんでしょうか？不動産売却プロ
①要件を満たしておらず無効になってしまうこと
②死後、発見されないケースがあること
③本人の直筆であるのか、
直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれたのであるのか
という紛争の元になってしまうこと
などが上げられます。
Aさん
要件を満たさないとはどういうケースがありますか？不動産売却プロ
例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱いについて、
本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに
『相続する』と記載してしまう等、
ある程度不動産や相続について知識がないと難しいケースもあります。
Aさん
なるほど、そういうケースはややこしそうですね。不動産売却プロ
よほど不動産や相続に詳しい人でないと難しいかもしれません。
Aさん
要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？不動産売却プロ
『検認』という手続きが家庭裁判所で必要になります。
Aさん
「検認」とは何でしょうか？
遺言が有効か無効かを判断してもらうのですか？不動産売却プロ
「検認」とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。
Aさん
検認が必要にない遺言書もあるのですか？不動産売却プロ
公正証書遺言や法務局において保管されている自筆証書遺言などは
検認の必要はありません。
Aさん
法務局で自筆証書遺言を保管してもらえるのですか？不動産売却プロ
令和２年７月１０日より全国の法務局で、
自筆証書遺言書保管制度がスタートします。
この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、
煩わしい検認手続きが不要となります。
Aさん
この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/12/25 10:47
Aさん「公正証書遺言」とは何ですか？
不動産売却プロ本人が遺言の内容を口述し、それを公証人が記述します。
実際の現場では、事前に公証人と打合せし、当日内容を確認する形式です。
Aさん本人が公証役場に行けば良いですか？
不動産売却プロAさん誰でも証人になれますか？
不動産売却プロAさん相続人の関係者は証人になれないのですね？
不動産売却プロAさん公正証書遺言のメリットは何ですか？
不動産売却プロ公正証書遺言にはありません。
Aさん不動産売却プロ紛失や改竄（かいざん）の恐れがありません。
Aさんデメリットは何ですか？
不動産売却プロ費用が掛かる事がデメリットだと思われます。
法的要件の漏れが無く、確実に遺言の効力が発生します。
費用は掛かりますが、
子供達が相続で揉めてトラブルになる可能性を考えれば、
有益なお金の使い方だと思います。
Aさんなるほど、むしろ掛けるべき費用かも知れないですね！
不動産売却プロお金を払えば、公証役場で紹介してもらえます。
Aさん費用はどの位ですか？
不動産売却プロ費用は遺産の額や、相続人の人数等によって変わります。
公証役場にお問い合せ下さい。
Aさん必要な書類等は何がありますか？
不動産売却プロ①遺言を作成する人の印鑑証明書
②実印
③遺言者と相続人との続柄が分かる戸籍謄本
④財産を相続人以外に遺贈する場合
→遺贈相手の住民票
⑤遺産に不動産が含まれる場合
→登記簿謄本、固定資産税評価証明書
⑥遺産に銀行預金、株等が含まれる場合
→銀行や証券会社の支店名や口座番号、現在の残高等
Aさん不動産売却プロ法務局で自筆証書遺言の保管制度を利用するよりも、
公正証書遺言の方がより確実だと思われます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/12/23 10:00
【買替時の引越しで悩んでいる方、解説します！】
Aさん不動産売却プロAさん私、どうしたら良いのでしょうか？
不動産売却プロAさん不動産売却プロAさん「引き渡し猶予」って何ですか？
不動産売却プロ本来は、決済と同時に買主様にお引渡しをしなければなりませんが、
Aさん所有権はどうなりますか？
また、リスクはあるのでしょうか？
不動産売却プロ残代金の支払いと同時に所有権は買主様に移転し、 登記も行います。
「引き渡し猶予」期間中に失火等が起こった場合、
損害賠償の対象に発展するリスクもございますので、
一定期間と申しましても 1～2ヶ月等の長期ではなく、
Aさん不動産売却プロ少しでもリスクを軽減する為に、
一日でも早くお引越しを完了させて
買主様にお引渡しをする事をお勧め致します。
Aさんなるほど、分かりました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/12/22 10:13
Aさん買いたい人が現れたらどうなるのですか？
不動産売却プロAさん不動産売却プロ売買金額はもちろんですが、それ以外にも
手付金の額・契約日・引渡しの時期、
そして融資を利用するかどうかが記載されております。
Aさん不動産売却プロ購入申込金額や、その他の条件を総合的にご検討頂き、
条件が折り合わない場合は、もちろんお断り頂いても大丈夫です。
Aさんすぐに判断しないといけないですか？
不動産売却プロいつまでにという決まり事はございませんが、
買主様のお気持ちが変わってしまう恐れもありますので、
なるべく早い時期でご決断を頂き、条件にご納得頂けるのであれば、
一日でも早いご契約をお勧め致します。
Aさん不動産売却プロ手付金を放棄すれば解除出来る「手付解除」という物があり、
手付金の額があまりにも少額であれば、
その解除のハードルが低くなってしまいます。
また、解除でも契約は成立しているので、仲介手数料が発生します。
仲介手数料よりも少ない手付金ですと
最悪、持ち出しが必要となる場合があります。
Aさんそれは怖いですね。他にはありますか？
不動産売却プロ一般的にローン特約を付けますので、その確認も重要です。
Aさん不動産売却プロAさんそれってリスクありますよね。
契約前に融資を申し込めないのですか？
不動産売却プロ申込には、重要事項説明書や売買契約書が必要となりますので、
申込手続きを契約前に行う事は不可能です。
Aさん購入希望者が、複数現れた時はどうなるのですか？
不動産売却プロ基本的には、お申込み頂いた順番での交渉になります。
各々の条件もありますので、より良い条件になる様に交渉を進めて参ります。
Aさん安城市・刈谷市・岡崎市（西三河エリア）で不動産売却のご相談は
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/12/21 10:54
【売却時にはどんな費用が発生するの？解説します！】
Aさん残っている住宅ローン以外に、売却の費用は何が必要なのですか？
不動産売却プロ売買代金に応じた額が定められています。
令和三年現在であれば、1000万円を超えて5000万円以下の場合は、
1万円となっております。詳しくは担当者にご確認下さい。
次に、抵当権抹消や住所氏名の変更がある場合は登記費用が必要となります。
それと最後に仲介手数料です。
Aさんそれ以外に必要となる費用は何かありますか？
不動産売却プロその他契約内容によっては、土地家屋調査士に支払う測量費用や
建物の解体に掛かる費用等が必要となるケースがあります。
Aさんなるほど、良く分かりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/12/19 10:00
【仲介手数料はいつ発生するの？解説します！】Aさん
媒介契約を結んだ時に、仲介手数料は発生するんですか？不動産売却プロ
いいえ、媒介契約を締結しても
売買契約が成立しなければ仲介手数料は発生しません。
発生の条件としては、
①媒介契約の締結、②売買契約の成立
この2つが必要になりますので、
売買契約が成立して初めて仲介手数料が発生します。Aさん
仲介手数料はいつ支払うのでしょうか？不動産売却プロ
お支払いの時期は媒介契約書に記載されておりまして、
「契約時に半分、決済時に半分」
という形でいただくことが一般的になっておりますが、
それぞれで取り決めをさせていただいております。Aさん
仲介手数料って、買主さんを探してもらうための対価なんですよね？不動産売却プロ
それは仲介業務のごく一部となっておりまして、
取引を安全に行って担保する保険料のようなものだと
思っていただければと思います。
お客様を探すだけでなく、
安全に取引をするということも私たちの重要な役割です。
そのための物件の調査・書類作成、これらを責任を持って行い、
万が一がないように日々勉強して細心の注意を払って活動しております。Aさん
それなら安心ですね。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/12/18 10:10
Aさん案内にあたって、何をしておけば良いですか？
不動産売却プロまず、お部屋を綺麗にしている事が一番のポイントになります。
特に、キッチンや洗面所等の水回りを綺麗にしておいて下さい。
季節によりますが、
最後に、過度な営業はしないで下さい。
聞かれた事だけにお答え頂ければ充分です。
Aさんちなみに買主様は、どんな質問をされるのですか？
不動産売却プロそうですね、
近隣にどの様な方がお住まいなのか気にされる買主様が多いので、
もしご存じであ
Aさん不動産売却プロAさん他に何か気を付けておく事ってありますか？
不動産売却プロそうですね、ちょっと細かいお話になるかも知れませんが、
湿気が残らない様に案内の前に、お風呂を使わない、
また、お昼ご飯等に餃子など臭いが残る物は食べない様にして下さい。
Aさん不動産売却プロお客様と営業も含め、4人分
Aさん押入れとか、あまり見られたくないのですけども…。
不動産売却プロ真剣に検討されているお客様ほど細かく見られますので、
Aさんそれなら安心ですね。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/12/17 11:08
【賃貸中の不動産はどのように査定するの？解説します！】Aさん
私の賃貸に出している東京のマンションについて
査定する場合は、どの様にするのでしょうか？不動産売却プロ
収益不動産の場合、収益還元法という手法を用いて
価格の算出を行っております。Aさん
収益還元法について、もっと詳しく聞かせてください。不動産売却プロ
不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。
まず、その物件の年間家賃収入を算出して、
それを利回りで割る事で、査定金額が算出されます。
Aさん利回りって、具体的にはどういう事なのでしょうか？
不動産売却プロ利回りは、投資金額に対するリターンの割合となっておりまして、
一般的には周辺の成約事例を基に設定するのですが、
その不動産ごとに、数値は異なってきます。
例えば、その不動産が投資に魅力的と思える場合、
低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込めますので
査定金額は高くなって来ます。
そういった物の状況によって左右されてきます。
Aさん不動産売却プロただですね、現在の東京で利回り10%と言うのは、
あまり現実的ではありませんので
ただし、実際には固定資産税であったり、管理費等の支出がありますので
実際にはもっと細かな計算が必要になってきます。
ですので、具体的にはスタッフにまで、ご相談頂ければと思います。
Aさん分かりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/12/15 10:17
Aさん売主様が、決済の時に必要な物は何ですか？
不動産売却プロ後日、印鑑証明と身分証明書が必要になります。
住民票・戸籍の附票（ふひょう）が必要になるケースがございます。
Aさん他に何かありますか？
不動産売却プロ一番大事なのが、お家の鍵になります。
Aさん不動産売却プロAさん他にも何かありますか？
不動産売却プロ土地の場合、確定測量図・近隣との覚書・同意書
が必要になります。
その他に、残代金・精算金等の領収書や、公課証明などが必要と
Aさんそんなに沢山あるんですね。
不動産売却プロ決済が近づいてきましたら、
担当者より改めてご案内させて頂きますのでご安心下さい。
Aさん分かりました。
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